香江兴业的会议室里,林祖辉见证了——新世界发展和香江兴业的换股商业行为,因为他也是香江兴业的董事;而且新时代集团持有香江兴业15%的股份,所以他也参加了之前的商讨董事会。
对于新世界发展入股香江兴业,他自然是持支持态度,虽然此举会将新时代集团持香江兴业的股份,稀释为12.6%。
而査济民和查懋生父子,对于新时代集团、新世界发展纷纷看好香江兴业,也是非常欢迎的;毕竟这是换股,不是拿着现金入股,香江兴业当初因为持有的新时代集团的股份,股价也是水涨船高。
如今的新时代集团,市值已经超过了新世界发展,就连年纯利都超过了新世界发展,位列香江地产公司第四名。
新世界发展重视收租物业,特别是酒店物业(新世界中心、会展中心共计4座五星级酒店),在香江是除了名的;正因为如此,再过两三年,连恒隆地产的盈利都跑不赢了。
合约签署后,大家高兴的聊了起来。
郑家纯谦虚的说道:“还是祖辉眼光高,早就在猜出新机场方桉这两年要出来,故提前加入香江兴业。我们这个时候加入香港兴业,显然是落后了一大步!”
此时,新机场方桉已经在市民流传了,故郑裕桐有此一说。
查懋生笑着说道:“不落后,这是换股,大家的公司都有在进步,都有无穷的潜力,什么时候合作都不落后!”
查家对于能同时持有新时代集团、新世界发展的股份,并加入董事会,自然是非常乐意的。愉景湾再有前途,也不过是一个大型屋邨的项目而已,而这两家公司可是全面发展的巨无霸地产公司。
而且,査家和林氏、郑氏交好,也有利于在地产上的作为!
郑家纯脸上露出笑容,可能他心里对自己落后加入香港兴业,而且又是在市场上已经有了新机场方桉的舆论情况下,感到有些不好意思,颇有点见了好处才上的感觉。
三个‘年轻人’很有话题,此时査济民也将香港兴业这一个公司,交给儿子来打理;当然,不管是郑裕桐,还是査济民,都是在背后看着儿子的。
闲聊中,郑家纯说道:“我们最近打算重建开发半山区梅道的物业!”
林祖辉的脑海里立马出现当地的地图,好奇的问道:“你们有那里的物业嘛?”
郑家纯也不隐瞒,说道:“准备全面收购基立实业的股权,谈得差不多了,差不多要花7.5亿的样子!不过我算过,若是将基立实业在半山区梅道的旧物业拆卸,可重建豪宅52万平方尺,赶上地利根德阁一、二座的八成了。”说完,他不经意的露出一丝骄傲!
好家伙,感情是在和林祖辉比赛和竞争啊!
一旁的查懋生最近几年将重心放在地产商,立马惊呼道:“成本这么贵?”
郑家纯见董事都发话了,解释道:“我们算过,每平方尺的楼面地价为1438港币,加上利息、建筑费,成本估计在每平方尺楼面为2300港币。虽然眼下只有微利(地段远远没有地利根德阁好),但这个地方的物业要在1992年推出,届时盈利非常不错的。祖辉,你说是吧?”
不能让查懋生这个董事,对新世界没有信心,这是郑家纯的想法。
林祖辉毫不犹豫的点点头,说道:“这是当然,我的蓝田地铁站也是这么规划的!”
郑家纯被认可,顿时有些欣然,毕竟他是新官上任,外面有质疑,能得到好友的认可,自然十分高兴。
查懋生点点头,说道:“新机场方桉今年一出台,再加上未来地产升水,我们愉景湾第四、五期,相信价格决定可以在650元以上了!”
如果低于650元每平方尺,香港兴业是拿不到三成半利润的,所以査氏当然希望价格越高越好。
林祖辉和郑裕桐纷纷点头,称赞愉景湾第四期、第五期是个赚钱的大工程。
接着,林祖辉又不经意间的说道:“新世界发展莫非准备供股集资,我见你雄心勃勃?”
郑家纯苦笑道:“‘不入市售股集资’的父训,我怎么会去违背。这次收购基立实业的钱,我打算将香港船坞(60%持股)进行出售,航运这几年着实有些萎靡!”
林祖辉神色一动,然后问道:“可找到买家?”
郑家纯看了看林祖辉,好奇的说道:“难道你有意?”
林祖辉没有犹豫的点点头!
郑家纯感叹好友的精力充沛,立马说道:“下周你带人来我们公司谈吧!”
“没问题!”
据林祖辉所知,航运在九十年代便开始复苏,航运市道虽然没有步入高峰,但是船价却飙升到高峰时的水平。届时,他正好可以分一杯羹。
《仙木奇缘》
重要的是,林祖辉希望借助此举,看能不能参与到码头的投资当中去。李黄瓜的码头业务,能不能分自己一半呢?林祖辉如是的想到。
.......
回到华置中心的办公室,林祖辉拿起管理层交上来的‘可售’物业表格,开始一个一个审核。同意出售的,他会打勾,以此决定最终出售的物业清单。
华人置业最终要放出价值20亿的物业(零散收租物业),这样一来才能在暴跌前筹集35亿的资金,用于中区花园道‘地王’项目(和林氏家族五五合作),和抄底地产、收购永安集团等商业活动。
新时代地产将旗下收租物业的九成进行售出,回笼资金10亿出头;并将地利根德阁一座售出,可回笼资金4亿(占股3成);连同账上的流动资金17亿、今年前五个月售楼利润8亿、期指合约回笼8亿。不包括外汇投资(目前市值7.5亿),就可以筹集资金47亿(债务50亿)
经过一番预估后,林祖辉露出灿烂的笑容!
暴跌后,新时代集团、华人置业都有大量的资金进行抄底,还不包括继续举债投资。
就以新时代集团来说,届时净资产将达到200亿以上,按照负债率五成计算,至少还能借贷50亿。而一年八、九亿的银行利息,还是可以接受的,毕竟到了90年代以后,新时代集团(母)的年盈利将突破20亿。
更何况,林祖辉会让公司投资证券的,以此来减轻利息的压力。
下班前。
林祖辉总算将销售物业的确定工作做好,并叫来地产/置业的核心高管,打算加班开一个会议。他不喜欢将工作带回家,所以只能选择加班。
林祖辉将资料给四人,并说道:“出售的物业我都勾好了,新时代集团出售九成的收租物业,价值约10亿出头;华人置业出售价值20亿的收租物业,你们看看还有什么意见,今天晚上我们就确定了,然后开始策划销售。”
陈晓芬问道:“从2月初开始正式出售吗?”
林祖辉想了想,说道:“对!你们记住,分三个月出售就行,不要一下子放出去,造成市场动荡!”
梁真勋自信的说道:“现在地产正是火热的时候,每个月的交易额都是上百亿,我们的动作不会影响市场的。不过老板说的有道理,毕竟我们地产公司是一些地产界的风向标,所以分开出售影响更小。”
林祖辉补充道:“我们是负债大户,出后物业发展‘中环广场’、‘嘉兰中心’、‘娱乐行大厦’也是理所当然。”
四人点点头,这样一来,确实不会造成市场的警觉。
其实,主要是八七股灾中,林祖辉的先见之明,让一些市场人士佩服,可能会将目光盯在新时代集团身上。不过,华人置业才刚刚以天价拿到‘湾仔地王’,所有人都认为林祖辉非常看好地产接下来走势呢!
接着,大家开始细细讨论!
........
1月16日,新的一周开始。
林祖辉带着陆东来等一行人,前往位于中环的新世界发展总部,讨论收购其香港船务的事宜。
香港船务是郑裕桐在1983年斥资2000万美元购入的,占股60%;前几年航运大低潮,郑裕桐又逆市购买不少船只,谁知道航运萎靡了那么多年,依旧没有起势。
目前,香港船务拥有12艘货柜船及1.4万个货柜,初步预计价值12亿。
若是新时代集团拿下,大概需要7.5亿~8.5亿。
此次之行,林祖辉带了专业人士,打算今天完成审计和谈判,达成交易意向。
真正的大生意就是如此,不可能斤斤计较,李超人买港灯只用了10个小时;当然,据说他窥觊港灯已经好几年,早已经研究透了。
而林祖辉虽然没有提前研究航运和香港船务公司,但是他懂大势啊,九十年代初,航运的价格便开始涨到高峰时的水平,仅凭这一点,就非常值得投资。
而且,新时代集团现在正努力朝着一家以地产为核心的综合性集团发展,故这步棋有必要走下去。
双方一见面,郑家纯就让手下将香港船务的资料交给林祖辉一方,然后两人闲聊起来。
“你是在赌航运回升?还是纯粹是想做船王呢?”郑家纯笑着说道。
林祖辉直白的说道:“我在赌航运在九十年代会回暖!不过,我也挺好奇,新世界发展的负债并不高,你为什么要出售彤叔当年的投资呢?”
父子俩一个买一个卖,倒也是个新闻!
郑家纯说道:“负债虽然不高,但是我们还有其它商业活动需要大量的资金,所以就将这个包袱卖掉!”
林祖辉心里立马猜测,郑家纯可能在和美国华美达酒店集团谈判了,那个项目起码是25亿港币以上。
当天,花了8个小时,总算达成了这笔交易。
新时代集团一共花了8亿,购买下香江船务60%的股权。
因为是直接收购,省下了很多麻烦,直接让新时代集团进入了航运业,不需要从零做起走。