3月15日，星期三。

林祖辉紧急召见陈晓芬、高毅，在办公室里开会。

“计划有变，既然新时代集团已经卖出了全部收租物业，那么下周便推出地利根德阁一座，尽量在本月完成销售。”

陈晓芬连忙说道：“没问题，我马上安排！地利根德阁是香江最豪华的住宅物业，住在这个豪宅小区，视野宽广，周边环境优美，一定会引起火爆销售的。”

林祖辉点点头，虽然一套要1200万~2000万，但香江不缺有钱人；到时候推出的时候，怕是李兆基这些大富豪，也忍不住买几个单元作为投资。

其实，他之所以临时改变策略，提前一周多开始销售；是因为他根据一些新闻分析，五月份一开始，地产就会下跌，紧接着便是暴跌。

为了安全一点，还是提前一点好！

林祖辉又对陈晓芬说道：“最近抓紧销售期房，我有点担心！”

虽然不知道老板担心什么，但陈晓芬从来不喊困难，她只会尽十二分努力去完成。

“嗯，我会再努力的！”

林祖辉赞赏的点点头，他不喜欢手下和自己讲困难。

接着，林祖辉又对高毅说道：“华人置业的零散收租物业，全部给我放出，将合作过的中介都组织起来。价格平价即可，给那些中介费高一点都无妨。”

高毅也看出来了，老板是决心不要零散物业了，所以毫不犹豫的说道：“好的，我马上就去准备！”

林祖辉叮嘱道：“不能降价销售，按照市场价即可...（思考一下）....嗯，折价5%以内，还是可以考虑一下，但不要造成市场恐慌。”

“嗯，我知道了！”

两人离开后，林祖辉在本子上计算起来：

如果真的可以在五月份前，将华人置业的零散物业（包括整层写字楼\小型商场）全部出售，预计可以回笼40亿资金。

年初，华人置业有20亿的现金（供股+贷款），最近套现蓝筹股、账上现金、租金加起来差不多也有15亿，加上出售零散物业40亿，共计就是75亿的现金。

不过开销很大，湾仔地王的地皮费18亿（五成股权）、永安集团收购花了8亿，就已经去掉了26亿。

还剩下49亿的现金流！

当然了，华人置业原本有30亿的债务，然后娱乐行大厦、嘉兰中心、中环广场，这三个项目的总建筑费就需要出23亿多（中环广场只需出资五成建筑费，占半数股权）。

这就相当于债务增加至53亿，这还不算每年三四亿的利息（债务非一次性加满）！

香江的写字楼在1989年下半年至1992年，会是一个低谷期，因为不少外资开始逃离，后又折回。再加上又出售了所有零散收租物业，华人置业在未来两年多，预计租金纯利只有5~6亿左右（今年上半年写字楼租金达到顶峰，按整年行情算，可得8~9亿纯利）。

而，华人置业的物业就只剩下12幢大厦：

中区7幢：华人中心A、B座（金钟）、娱乐行大厦（重建中）、宏记大厦、乐古大厦、印刷行、乐成行

湾仔：夏悫大厦、中环广场（地皮，筹建）

铜锣湾：皇室大厦、嘉兰中心（地皮，在建）

北角：乐基行

总计460万平方尺的收租面积，当然应该还得减掉中环广场的半数权益70平方尺，就只有390万平方尺；再减去在建的收租面积，实际只有260多平方尺正在收租面积。

如果把今年上半年的现金流，全部用于还贷和用作建筑费，其实林祖辉已经成为了香江仅次于置地、九龙仓的第三大置业公司（390万平方尺收租面积计算），太古地产不算置业公司。

这样当然不行！不满足！

暴跌之后，林祖辉会拿着这些现金，去和置地谈！

他已经看上了置地的七个商场物业和一幢大厦，打算趁着地产暴跌、外资恐慌的时机，再溢价一成至两成去谈收购。（PS：置地虽然有意退出香江，但不傻，不可能在市道低谷以低价出售，一般都是等地产稍微回暖后，开始逐步出售）

想到于此，林祖辉在本子上写下：铜锣湾世贸中心（大厦）、怡东商场、新港中心商场、海运大厦（四层大型商场）.....计八幢物业的名单。

他对置地的资产了如指掌，也知道置地除了中环七座超级大厦不会卖以外，其余都是可卖品。

其中，新港中心商场、海运大厦，就在九龙仓上，特别是海运大厦，当年（六十年代）是怡和投资（还受港府资助），而非九龙仓投资，所以未被包氏家族收购；而新港中心商场，就在广东道上，也是非常靠近海港城的。

这些投资，应该就在50亿~60亿区间！

如此看来，只要购入这些物业，华置的租金就会再次上涨！

届时，租金不仅可以偿还利息，还能支撑建筑费的开支。

放下笔，林祖辉对自己的安排很满意！

虽然损失了不少零散物业，但换回来的却是整幢大厦和商场。

至于那些零散物业，林祖辉正好在恒金投资旗下成立一支地产基金，专门管理家族的物业投资（包括富丽华酒店五成股权、中环广场三成股权、地利根德阁项目七成股权），以后直接纳入家族办公室。

........

林祖辉应容公子的邀请，来到香江华信公司。

早在去年四月份，新时代联合宝利科技，击败长实和华信，拿得蓝田地铁站上盖物业后，容公子就多次表达出善意，在他看来，林祖辉在某些方面的威势更甚李超人，华信应该也拉他做靠山。

两人一见面热情的问候一番后，在沙发上坐了下来。

容公子真诚的说道：“林生，我父亲真诚的邀请你担任华信的董事，还望你不要拒绝！”

林祖辉顿时犹豫起来，所谓‘一山不容二虎’的道理，就是眼下的情况。李超人担任华信董事已经近十年，而林祖辉和李超人的竞争才刚刚开始，虽然他不介意和华信打好关系，但是却在这事上产生了犹豫。

容公子见林祖辉犹豫，也有些发愣，这难道不是好事吗？

不过他想起京城那边对这位的重视，丝毫不亚于李超人，便知道如今林祖辉的地位，他掌控者香江的舌喉，这对于政治家来说尤为重要，更何况现在是多事之秋。

良久，林祖辉才说道：“会不会给华信带来不便，据我所知李超人亦是华信的董事！”

这话说的很直白，引进两位香江大老进入华信，对华信未必是好事！

容公子顿时明白，这位就是将李超人视为竞争对手，还真是有魄力啊！

当然，这一点是没有人有资格怀疑林祖辉的实力！

“不会，大家都是华人同胞，那里有什么不方便的！”容公子连忙说道。

他才不想管两位大老的竞争，他只知道绑上林祖辉，在香江绝对非常管用。

林祖辉笑着说道：“那可不一定！比如，我想参与投资亚洲卫星一号的这个项目，得和大家一样的股份！”

容公子顿时为难起来，这个项目虽然是华信牵头，但英国大东和和记都占股三分之一。

“林先生，这个其实我们华信肯定是支持你的，不过你也知道，我们仅占三分之一股权，另外两方占股另外的三分之二。”

林祖辉点点头，容公子的态度还是不错的，所以他并没有打算在这方面纠缠。

而是退而其次，接着说道：“那么我先预定签租12个卫星通讯转发器，容公子是否可以促成？”

此时，林祖辉完全占据主动一方，反正是你华信要拉拢自己，那么自己便要好处再说。若是华信诚心，那么自己也帮他们筹谋借壳上市。若是华信没有诚意，那么以后的恒昌行，自己也会插一手。

他不怕得罪华信，如今亚视收视率4:6无线，而林祖辉又掌握着最大的传媒集团，再加上明报集团也即将到手（明报集团论影响力超过万辉传媒），所有他有足够的本钱，更胜过李超诚在内地的重要性。更何况，林祖辉还是土生土长的内地人，那边更会重视也不一定。

容公子马上说道：“这个没有问题，我一定帮你说服另外两家股东！”

林祖辉笑着说道：“应该只需要说服一家股东，便可以通过了吧？”

容公子顿时尴尬的笑笑，他知道林祖辉和李超人的竞争关系。

“总之我尽力达成这笔合作！”

话都说到这个份了，林祖辉自然不会再摆谱了。

“香港华信是不是想上市？”

容公子顿时有些激动起来，若论借壳上市，这位才是行家啊，别人就是靠这个起家的。

此时，梁伯韬的百富勤尚未借壳上市，而前世华信正是看到百富勤上市，有样学样的借壳上市。

因为全球大股灾，令中资企业对来港集资采取观望态度，内地企业仍对香港资本市场有所顾忌。当然，顾忌归顾忌，但容公子是真想将香港华信上市，以期实现自己的抱负。

此时，香江华信拥有七成多嘉华银行股权、12%国泰航空、24.5%海底隧道、20%澳门电讯、33.3%亚洲卫星通讯，以及部分投资物业项目。

若是通过借壳上市，参照林祖辉的发展史，华信很快可以成为一方巨头。

容公子连忙点点头，并说道：“还请林先生加入我们华信董事会，在这方面给予我们一定的指导！”

林祖辉沉思了一下，还是说道：“成为华信董事，我需要好好考虑，因为有些顾虑！但是我希望华信先促使在我们租赁卫星转发器上，多多帮忙；作为回报，我可以为华信借壳上市，参谋一些意见，相信对贵方有很大的帮助。”

在去年9月份的有线电视之争中，和记黄埔在最后关头选择放弃，因为港府提高了资本保证额和高专利税的条件。此时不知道李超人有没有这个想法，但林祖辉所知，和记黄埔应该明年才和亚洲卫星签订租赁转发器。

容公子问道：“你们租赁转发器是打算用于新闻社，还是用于卫视？”

林祖辉闻言，灵机一动，不动声色的说道：“都可以，总之有很大的用处！”

容公子顿时明白，这位是在防着李超人，不过这正好，自己正好更方便促成这笔交易。

“林先生觉得我们该借壳上市？”容公子还是打算探探林祖辉的口风。

林祖辉笑着说道：“借壳上市首先是壳，不知道你们有没有目标？”

容公子摇摇头！

借壳上市是股市用语，香江一家公司上市，原则上是需要五年以上的经营业绩，正常上市需要花费相当的人力、财力和时间。因此，借壳上市，便是最好的选择。

中资公司来港资历浅，会计制度也不符合上市要求，一般很难通过正常途径上市。所以，借壳上市基本上市唯一选择。

林祖辉随口说道：“曹光彪的泰富就不错，泰富经营地产及投资，经营状况良好。而曹光彪忙着和国泰斗法，财力枯竭，焦头烂额，达成意向的可能性很大。当然，借壳上市得慢慢来，找准时机非常重要。若是有空，晚点我喊梁伯韬一起，大家坐下来谈谈！”

这一世，梁伯韬其实已经沦为林祖辉的高参，和李超人的关系没有前世那么好；当然了，百富勤另外一个老板杜辉廉，则是李超人的高参。

故有人戏称，百富勤两位老板的背后，站着两位真大老。

容公子眼前一亮，关于壳的问题，其实他和李超人已经商量过，但绝对没有林祖辉这样信心十足，一口定江山。

这才是纵横资本市场的大老啊！

若论在资本市场的影响力，全港也没有人有林祖辉名头响亮，哪怕是梁伯韬也远不及。

林祖辉的巨大财力从哪里来的，有一半是在资本市场拼搏来的，这是商业圈的一个共识。否则，按照林祖辉表面上的实力，新时代集团的数次供股，林祖辉一个没有家族靠山的人，如何筹集的资金。

“感谢林先生的指点，你放心，我觉得租赁转发器这事，没有任何问题！”

林祖辉点点头，亚洲一号有24个转发器，租赁一半相当于斩断了李超人的想法，省得他儿子当卖国贼，将卫视卖给默多克。

而卫视还是非常赚钱的，连同租赁转发器，差不多也就投资30亿港币；而前世李家经营了20个月后，就卖出了60亿港币；重要的是，还有将近3.6亿美元的广告收入（非纯利，而维持五个频道的年费用为0.8亿美元，未计选项投资等费用）。

林祖辉打算让新时代集团来做这个业务，并不打算卖出！

卫视虽然一开始不准播放粤语频道（在无线、亚视、有线的压力下，港府规定），但其实两年后，港府又放开了这一条。

总之，这是笔赚钱的买卖。

正好趁着华信拉拢自己，他可以再斩李黄瓜一指。

卫视和亚视也不会重合太多，卫视起码有三个频道是转播国外的节目。（美国卫星覆盖不了亚洲，而亚洲一号是覆盖亚洲、非洲部分等），另外两个节目投入的成本就相对可以接受了。